图灵资管丨链家地产,一个窄门企业的过去与未来


10月29日,链家曾以“假消息”回应的20亿美元融资事件有了新的进展。据华尔街日报报道,由于担忧130亿美元的估值存在泡沫,潜在投资人美国股权投资机构华平投资将退出这一次融资。

链家线上线下规模优势

链家是全国最大的综合性房地产服务平台,也是最大的房地产O2O交易平台。链家深耕房地产服务市场多年,主营存量房销售和租赁,兼营新房销售等。链家2015年交易额约6800亿元,2016-2017年交易额均超万亿元,二手房交易额全国第一,成交量已超60万套。此次定增后,东易日盛或将与链家建立长期稳定的合作关系,双方可推荐并共享客户资源。二者目前已在成都设立合作试点,链家将东易日盛推荐给二手房交易客户,东易为链家返佣金。

链家具备渠道规模优势,线上线下体系完整。线下方面,门店覆盖全国28个省市和地区,门店数达8000家以上,旗下经纪人近15万,特别是一二线城市,市占率高(北京地区超60%),门店密集程度极高,吸引海量客户资源。链家客流量、转化率相对东易等家装企业大很多,而且分布城市与东易日盛相契合。链家与东易日盛的深度合作,一方面将打开东易日盛获客通道,显著为东易日盛导流;另一方面,链家为东易日盛品牌背书,可提升营销效果,增强东易日盛品牌影响力,进一步吸引流量。



线上方面,链家PC端与移动端已建立成熟的获客平台,与线下门店一同吸引庞大的客户流量。链家网日独立访客可达百万,APP端DAU已超十万量级,或将为东易产生更强的营销效果。而且线上构建大数据平台,可精准勾勒用户画像,从而获取优质客源,减少信息不对称带来的问题。

链家业务包括存量房买卖和租赁、新房销售、长租公寓运营、住房相关金融服务,各业务互相引流、产生协同。


融资与上市旅途

据观点地产新媒体了解,在互联网房产中介陷入各类运营困境、陷入融资冷冻期时,2017年链家逆行而上,从年头数钱数到年尾。


2017年1月,融创26亿元领投,获得北京链家6.25%的股权;三个月后万科以30亿投资链家,据称持股比例与融创相当;2017年11月,高瓴资本、华兴资本、治平资本及成都川商伍号股权投资基金再度出资。

目前链家的股权结构显示,融创与万科的占比均为5.58%,但2017年底的融资额与估值情况并未公开。

在2017年底前的数轮融资中,链家的估值并没有明显上涨。2016年,链家B轮融资估值是365亿元,2017年1月融创投资时链家估值达416亿元。但如今,一年半时间涨价一倍,如果融资成功,将有望成为国内估值最大的中介公司(904亿元)。

据悉,今年9月份,链家还计划融资大约20亿美金。

据知情人士称,链家当时的估值约在130亿美元,腾讯控股和私募股权公司美国华平投资集团都是其潜在的投资方。

当时有腾讯一方原先还计划出资10亿美元入股链家。

但是近日爆出的消息却称,华平投资集团觉得估值过高,担心存在泡沫问题,所以华平投资已经确认不参与链家本次20亿美元融资计划。而腾讯方尚未表态。

作为全球知名的私募股权投资机构,华平投资集团的尽调结果或者说投资决策对市场有一定的参考作用和直观影响,不知道未来腾讯控股是否也会退出链家的此轮融资计划。

实际上,自2016年开始,链家上市的传闻断断续续传来,有消息称链家两年前便已成立上市团队。而且,2016年B轮融资时,便有报告披露,链家与投资人签署了对赌协议,其需要在5年内完成IPO,若无法成功IPO,投资人可随时要求回购,回购按(投资价格+8%/年)计算。

结合当前的130亿美元估值,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向观点地产新媒体分析,由于PE投资更多是考虑回报,带有回购、IPO对赌、回购退出保证约定的估值,并不能算是企业真实的估值。

或两大原因致融资“流产”

众所周知,中国企业独角兽的估值普遍高于美国企业,而此次美国华平投资集团认为链家“估值过高,有存在泡沫的可能”或许并没有表面这么简单,这主要体现在两个方面。

其一,中国目前的一二级市场出现估值倒挂。相比较一级市场来说,二级市场信息披露更加充分,风险相对较小,但由于今年以来二级市场的动荡,“杀”估值的戏码频频上演,比如搜房网这类与链家同行业的上市公司,估值已大幅下滑。在此背景下,华平投资集团便对估值更为敏感。

其二,或许这也是最为关键的一点,便是对链家目前模式下估值方式的不同看法。链家是老牌的房地产中介,虽然赶上了O2O的东风,实现了互联网+,但由于房地产交易的特殊性及地域限制性,扩张需要大量的门店覆盖,仍属于重资产行业。

而链家贝壳找房的上线,却有望打破这一模式。贝壳找房是链家平台化转型的产物,通过贝壳找房,链家可连接全国已有的大量经纪品牌,以实现轻资产运营。在该模式下,贝壳找房按照交易额收取费用,与平台型电商较为相似,通过此模式,链家可由重资产转化为轻资产的互联网企业。

在这两种模式之下,对于同一个企业的估值可谓是天差地别,而今年3月份上市的贝壳找房,究竟是否具有带领链家互联网化的能力仍需检验。若链家此次融资便开始以轻资产模式估值,那么华平投资集团有所疑虑也理所应当。

超豪华股东阵容护驾

截至2017年年底,链家共有13名董事,其中9人为链家现任高管,另外4人分别是华兴资本CEO包凡、新希望地产总裁张明贵、融创中国董事长孙宏斌、万科副总裁刘肖。

在链家完成多轮融资后,如今链家共有37个股东,其中8个自然人股东,29个法人股东。从股东阵容看,堪称豪华至极,涉及股权投资基金、保险资金、房地产资金等,较为知名的股东有百度、腾讯、新希望、诺亚财富、源码资本、前海人寿、今日头条创始人张一鸣、美团点评创始人王兴等,此外还有中信等国有资本。

链家为何受到各路资本的追捧?大佬们抱团入股链家的背后,究竟看中了什么?

事实上,链家并非传统的房产中介,更具有互联网基因,核心竞争力表现在完整的O2O架构上。近年来链家的快速崛起,代表的正是房产中介互联网+转型的成功。目前一线城市已经进入存量房市场,部分核心二线城市也开始临近存量房市场。

显然,融创、万科这样的开发商已经意识到,未来存量房市场和中介服务的巨大价值。

根据之前融创中国首次披露的链家财务数据:2014年链家税前净利润约1.37亿元,税后约7400万元;2015年税前净利润约11.96亿元,税后约8.08亿元;从2014年到2015年,链家的税前利润即增长超十倍。截至2016年6月30日,链家未经审核的净资产为16.14亿元。

近两年来以互联网为代表的新生力量开始进入地产领域,他们更纯粹的客户价值导向给原来传统企业占据的行业带来非常多的思考,也有很多是值得我们去学习的地方;链家本身在房产互联网领域也不弱,自己的链家网已经成为北京购房者第一流量的入口,未来在移动端还要做到更大的突破,真正做到线上与线下的O2O,保证客户在线上与线下体验的一致,去迎接和拥抱互联网。

而链家把未来的自己定义成平台级企业:一个基于互联网的、数据驱动型经纪人平台。

互联网时代的来临,信息不对称的消除可以降低市场的交易费用;人的行为变得可跟踪、可追溯、可评估,因此,企业内部的管理费用降低。一个可能的结果就是会产生第三种超脱于市场和企业的组织方式,可以称之为互联网平台,平台将打破了企业与市场之间的传统边界,把两者统一起来。杭州图灵资产管理有限公司认为,互联网时代的终极架构就是平台,平台打败企业,平台重新组织资源的配置结构,传统企业的成本利润结构也将被打破。

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